龍翔文旅：旅游景區(qū)規(guī)劃工作中的8要點(diǎn)

    旅游景區(qū)距離城市較遠(yuǎn)，地勢(shì)復(fù)雜，基礎(chǔ)建設(shè)環(huán)境無(wú)法達(dá)到城市建設(shè)所要求的“五通一平”或“七通一平”。主題公園規(guī)劃設(shè)計(jì)公司龍翔文旅認(rèn)為旅游景區(qū)與城市的性質(zhì)不同，其市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)充分考慮周邊和當(dāng)?shù)氐牡乩砼c資源條件，結(jié)合景區(qū)特點(diǎn)，對(duì)方方面面的問(wèn)題做出科學(xué)合理地判斷，準(zhǔn)確掌握規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)與不足，立足規(guī)劃目標(biāo)，找到經(jīng)濟(jì)、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法，從而使整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路更加明確、清晰、合理。

1、旅游景區(qū)資源稟賦分析

資源稟賦分析不只是對(duì)景區(qū)資源的詳細(xì)羅列，而是要求在大區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)景區(qū)資源進(jìn)行相關(guān)性比對(duì)分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和專(zhuān)一性的特色產(chǎn)品。

2、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析

旅游規(guī)劃就宏觀市場(chǎng)、客源定位、客源數(shù)量預(yù)測(cè)等3方面進(jìn)行初步研究還不夠，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行深入分析。

1）市場(chǎng)層面。分析市場(chǎng)在興什么，市場(chǎng)有什么，市場(chǎng)還缺什么，市場(chǎng)在哪個(gè)層面上競(jìng)爭(zhēng)四個(gè)內(nèi)容。

2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手層面。分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況（項(xiàng)目的區(qū)位及周邊環(huán)境、規(guī)劃布局、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)、建筑風(fēng)格、項(xiàng)目的配套設(shè)施及服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理），市場(chǎng)反應(yīng)（分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略、實(shí)際銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)等）。

3）消費(fèi)者層面。主要界定客源區(qū)域，預(yù)測(cè)其數(shù)量，分析其消費(fèi)特征，找出消費(fèi)敏感性之所在。

3、開(kāi)發(fā)商分析

開(kāi)發(fā)商分析主要是從四個(gè)角度進(jìn)行分析：開(kāi)發(fā)商投資意圖、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、初步的開(kāi)發(fā)構(gòu)想、操作能力分析等，規(guī)劃方和開(kāi)發(fā)商必須充分溝通，這個(gè)溝通不只是上層領(lǐng)導(dǎo)間的溝通，項(xiàng)目組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。開(kāi)發(fā)商在投資一個(gè)旅游景區(qū)時(shí)，基本上都會(huì)有投資意圖和初步的開(kāi)發(fā)構(gòu)想，規(guī)劃方的任務(wù)是為開(kāi)發(fā)商的初步開(kāi)發(fā)構(gòu)想從專(zhuān)業(yè)角度進(jìn)行把關(guān)、深化、延伸、落地！這里提出要增加開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和操作能力分析的目的，是對(duì)旅游區(qū)開(kāi)發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)在操作層面進(jìn)行校正。我們知道任何的旅游規(guī)劃和旅游策劃最終都要落實(shí)到開(kāi)發(fā)商去操作，項(xiàng)目規(guī)劃和策劃得再好，如果超出開(kāi)發(fā)商的實(shí)際操作能力，一切都是空的。

4、開(kāi)發(fā)主題和形象設(shè)計(jì)

對(duì)開(kāi)發(fā)主題設(shè)計(jì)上建議要針對(duì)項(xiàng)目個(gè)性進(jìn)行大區(qū)域范圍內(nèi)的概念采購(gòu)和本地化的項(xiàng)目體現(xiàn)，就是把類(lèi)似項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中。旅游規(guī)劃或者旅游策劃比拼的是規(guī)劃者或策劃者的信息、資源和視野，開(kāi)發(fā)主題和形象設(shè)計(jì)需要抓住景區(qū)的靈魂，找到景區(qū)的獨(dú)一無(wú)二的指紋，以實(shí)現(xiàn)唯一性、第一性和專(zhuān)一性。

5、功能分區(qū)和項(xiàng)目設(shè)置

功能分區(qū)和項(xiàng)目設(shè)置是開(kāi)發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)的落腳點(diǎn)，是旅游規(guī)劃的重頭戲，考慮到開(kāi)發(fā)商的審閱習(xí)慣，可以單獨(dú)抽出，獨(dú)立形成圖文并茂的景區(qū)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，甚至可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求和設(shè)計(jì)深度進(jìn)行出圖。 

6、旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)

對(duì)于旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，既要講創(chuàng)意，還要有系統(tǒng)的思考，動(dòng)態(tài)的把控。規(guī)劃解決的是景區(qū)最合適開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品，而不是景區(qū)能開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上必須結(jié)合資源稟賦分析，市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析。 

7、商業(yè)模式設(shè)計(jì)

商業(yè)模式設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容是景區(qū)贏利模式設(shè)計(jì)和投入產(chǎn)出分析，解決景區(qū)需要投哪些錢(qián)，錢(qián)投去哪里，哪些項(xiàng)目可以開(kāi)發(fā)商自己建設(shè)，自己運(yùn)作，哪些項(xiàng)目只要建好出租，哪些項(xiàng)目需要引入新的合作伙伴，從哪里賺到錢(qián)，何時(shí)是盈虧平衡點(diǎn)的問(wèn)題！對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還要明確哪些地塊必須購(gòu)買(mǎi)，哪些地塊只要租賃，其費(fèi)用多少。

8、開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控

為了把控開(kāi)發(fā)節(jié)奏，規(guī)劃中必須對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分期。規(guī)劃不僅是提出短期、中期和長(zhǎng)期建設(shè)項(xiàng)目，還必須更加明確地指出啟動(dòng)項(xiàng)目是哪一個(gè)，這個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目必須符合以下的一些要求：一能馬上有好的贏利，二能快速形成市場(chǎng)的示范效應(yīng)，三對(duì)后續(xù)項(xiàng)目具有明顯的帶動(dòng)作用，要有“連環(huán)炮”的效果，尋找啟動(dòng)項(xiàng)目就是策劃上經(jīng)常提到的尋找項(xiàng)目引爆點(diǎn)。

龍翔文旅認(rèn)為不要固話我們的思維，完全復(fù)制粘貼城市的那套，完全照搬到旅游景區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，利用新技術(shù)、新材料實(shí)現(xiàn)部分基礎(chǔ)設(shè)施和景觀的和諧統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)市政工程設(shè)施與景區(qū)特點(diǎn)和整體環(huán)境的更好融合，則能避免市政設(shè)施在景區(qū)內(nèi)生硬另類(lèi)、與景區(qū)環(huán)境格格不入的現(xiàn)象。